artikel

‘Dertig procent bouwinvestering wordt verklooid’

Algemeen

‘Wakker worden met Bessels’ luidt de titel van de inleiding van architect Hermen Bessels op VMT Food Event. Een knipoog naar het vroege tijdstip waarop hij de lezing geeft, maar vooral een verwijzing naar de vele eye-openers die hij presenteert voor het ontwerpen en verbouwen van foodfabrieken. De investering kan vaak met tientallen procenten worden gereduceerd.

“Er komt een vrachtwagen goederen brengen. Bij aankomst moet de chauffeur hoog nodig naar het toilet. Dat moeten ze altijd. Het toilet bevindt zich aan de andere kant van de productieruimte. Hij moet daarvoor buitenom lopen. Wat denk je dat er gebeurt als het buiten hard regent?”
Aan het woord is Herman Bessels, architect in Twello. Met dit eenvoudige voorbeeld illustreert hij hoe bedrijven veel onheil kunnen voorkomen als zij bij het ontwerp van hun fabriek rekening houden met de praktijk. Tijdens het uur dat ik bij hem op bezoek ben, blijven de praktijkvoorbeelden uit zijn mond stromen, slechts onderbroken door het naar de computer lopen om daar tal van verkeerde praktijksituaties te tonen. Dat hij de praktijk van de voedingsmiddelenindustrie goed kent, blijkt ook uit de uitgebreide referentielijst waarop ruim vijftig locaties van voedingsmiddelenbedrijven prijken, van slachterij tot groentesnijderij en van salade- tot koekfabriek.

Architect
Hoe selecteer je als bedrijf een architect. “Kijk buiten je directe relatiekring. Blijf niet automatisch bij die ene al bestaande relatie hangen die je woning heeft ontworpen of zo goed kan golfen. Neem in ieder geval iemand die ervaring heeft met het bouwen van foodfabrieken”, adviseert hij. “Hij kent de specifieke problemen en weet welke materialen moeten worden gebruikt.”
Onmiddellijk volgen enkele voorbeelden van fouten die door zeer deskundige architecten werden gemaakt, deskundig op het gebied van woningen en kantoren, maar op het terrein van foodfabrieken. Van een architect die bijvoorbeeld goedkope badkamerkit budgetteerde in plaats van dure tweecomponentenkit.
“Neem iemand die niet standaard denkt, maar de zaken vanuit een helikopterview benadert”, raadt hij aan. “Hang boven de problemen en gebouwen en probeer snel duidelijk te krijgen wat de knelpunten zijn. Ga van daaruit kijken hoe je problemen bouwkundig kunt oplossen.” Hij noemt het voorbeeld van saladeproducent Looman. Door de koelruimte te gebruiken als toegang tot het vrieshuis kon hij veel condensvorming op wanden en verdampers voorkomen. De VWA was er eerst niet mee eens, maar door logisch redeneren was uiteindelijk toch de conclusie dat dit wel degelijk binnen de wetgeving kon. “Verdiep je dus niet te snel in allerlei bouwtechnische maatregelen, te gebruiken materialen, enzovoorts.”

Snel
Een architect moet snel werken. “Waak er voor dat je niet onnodig in kringetjes blijft draaien. Formuleer uitgangspunten, maak een ontwerp, toets die aan de uitgangspunten, stel die zonodig bij, pas je ontwerp aan en zet daarbij zo snel mogelijk met de opdrachtgever de bijbehorende kosten op een rij. Je kunt al snel uitrekenen wat de grond kost, het benodigde personeel, de materialen, enzovoort. Ga uit van een optimistisch en pessimistisch scenario. Werk daarbij met financiële bandbreedtes, ga na of je daar binnen blijft en hoe de kosten zijn verdeeld. Dit geeft inzicht. Kun je je product wel voor die kostprijs afzetten? Zonodig moet je het budget of het gebouw aanpassen.”
Een dergelijk overzicht moet de architect volgens Bessels al binnen drie tot zes weken na het eerste gesprek aan de klant kunnen overleggen. Door de kosten zo veel mogelijk naar de afzonderlijke afdelingen dan wel processen te bedelen – Bessels praat over modulair ontwerpen – is al snel duidelijk op welke plaatsen in de fabriek welke kosten worden gemaakt. “Belangrijk voordeel van het globale kostenoverzicht is ook dat de ondernemer snel alternatieven kan doorrekenen. Zo kwam er tijdens het ontwerpen van een nieuwe banketbakkerij plotseling een pand van een concurrent beschikbaar. Toen bleek dat deze ruimte met aanzienlijk minder kosten kon worden verbouwd, werd de nieuwbouw in een vroeg stadium afgeblazen.”

Toekomst
Bij het ontwerp moet nadrukkelijk rekening worden gehouden met de toekomst. In de fabriek moet als het ware een stuk flexibiliteit worden ingebouwd. Een goede marktverkenning kan al veel onzekerheid wegnemen, maar lang niet alle. “Wie had de supermarktoorlog voorzien. Voor veel fabrikanten een ramp, maar het heeft de geesten wel gescherpt. Men is weer innovatief geworden.”
Flexibiliteit is een must, zowel tussen de afdelingen als binnen een afdeling. “Ik durf te stellen dat ongeveer dertig procent van de investering wordt verkloot door het niet goed ontwerpen van de gebouwen.” Onmiddellijk noemt Bessels weer voorbeelden: Een te zwaar uitvoerde emballagezolder waarbij geen rekening was gehouden met (lege) gangpaden. Van een fabriek die was voorzien van afvoerputten terwijl er niet met water werd gewerkt of de fabriek waar zo veel moest worden geventileerd dat de afvoerputten opdroogden.
Ook komt hij bij het plaatsen van de productielijnen tegen dat geen rekening wordt gehouden met toekomstige uitbreidingen of veranderingen in productie. Aan de andere kant moet een architect het bedrijf ook weer niet een te ruime jas aanmeten. Gekscherend: “Ik zeg wel eens: De ideale fabriek is een mausoleum. Alles daarvan is top, de winst schrijven ze echter met een rode pen. Zo’n gebouw moet je kopen voor veertig procent van de boekwaarde. Dan heb je het echt fantastisch voor elkaar.” Indirect wil hij daarmee waarschuwen voor overdesign, ofwel te veel rekening houden met de toekomst. Als voorbeeld noemt hij een magazijn voor chemicaliën. “De potentie daarvan is om allerlei redenen nooit benut waardoor de kostprijs van het product boven de marktprijs uitkwam.”

Calamiteiten
Met het veranderende klimaat, althans zo lijkt het, moeten bedrijven meer en meer rekening houden met calamiteiten. De daken van oude fabrieken zijn bijvoorbeeld berekend op een waterafvoer van 300 liter per seconde per hectare terwijl er regelmatig het drie- tot viervoudige naar beneden komt. “Zorg er in ieder geval voor dat het water snel weg kan. Maak overstorten (die moeten op ieder dak zitten) breder en laat ze eerder beginnen met lopen”, luidt zijn advies.
Naar buiten wijzend waar op het lage dak van een schuur waar het gras welig tiert. “Onderhoud je gebouw goed. Stort een dak door wateroverlast in, dan zoekt de verzekering allereerst naar graspollen en vogelnesten. Vinden ze die tussen het puin, dan beschouwen zij dat als een teken van niet goed uitgevoerd onderhoud en zal de verzekering niet of beperkt de schade uitkeren.”

En de chauffeur?
Voordat ik ga, wil ik nog even van Bessels weten welke oplossing hij voor die chauffeur die zo nodig moest, heeft bedacht. “Wat denk je. Ga er maar van uit dat die gewoon door de productie banjert.” Opnieuw pakt hij het A4-tje waarop al enkele schetsen staan. Rap tekent hij een ruwe plattegrond. “Reserveer in de expeditie een kleine ruimte met daarin een toilet. Zet er nog een bankje en koffiezetautomaat neer en je hebt de chauffeur altijd bij de hand als je hem nodig hebt. Tevens voorkom je daarmee dat hij vuil binnen de productieruimten brengt.” Met dit voorbeeld illustreert de architect nog maar eens hoe belangrijk een goed ontwerp is of, zoals hij het zelf zegt: “Ga je problemen voorkomen of oplossen?”

Reageer op dit artikel